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2021最新首套房贷款利率

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随着首套住房贷款利率政策动态调整机制的建立，春节后住房贷款利率下调的城市数量不断增加，房地产需求方的支持政策也在加快实施。

据中指研究院统计，自1月5日央行、中国银行业监督管理委员会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制(以下简称“动态机制”)以来，至少有12个城市调整了首套住房贷款利率。贝壳研究院报告指出，随着动态调整机制的建立，首套住房贷款利率将与房价挂钩，未来调整将更加频繁。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析，短期内，预计更合格的二、三、四线城市利率下限将降至4%以下，核心一、二线城市也有望降低利率加点幅度，后者首套房首付比例也有一定的下降预期。此外，市场对5年以上LPR下调预期较高，但短期内差异加剧。

第一套抵押贷款利率继续下降

同日，包括中国工商银行、招商银行等多家银行在内的郑州地方分行工作人员表示，他们已于当天上午收到降低首套住房贷款利率的通知，但大多数银行仍在等待官方文件，具体执行日期不确定。根据初步通知，各行调整幅度基本相同，即第一套房贷利率由4.1%降至3.8%，第二套房贷利率保持4.9%不变。但也有大银行个人贷款经理表示，虽然其支行首套房贷最低利率已降至3.8%，但具体实施取决于与不同房地产和中介机构的合作。

在郑州之前，唐山、太原、丽水、九江、珠海、江门、肇庆、中山、惠州、湛江、韶关、云浮等城市相继降低了首套抵押贷款利率。

这一变化与央行和中国银行业和保险监督管理委员会1月5日宣布建立的动态机制密切相关，即新建商品房销售价格环比下降和同比下降的城市，可以分阶段维持、降低或取消当地第一套住房贷款利率政策的下限。

根据通知，自2022年第四季度以来，各城市政府可以每季度末至上季度末至本季度第二个月，动态评估当地新建商品房销售价格的变化。根据国家统计局发布的9月份～11月，大中城市新建商品房销售价格指数70个。截至“新政”发布，已有39个城市符合条件，上述郑州、唐山、太原、九江等城市均列出。

这是自2022年以来中央政府第三次调整抵押贷款利率下限。去年5月，央行、中国银行业和保险监督管理委员会宣布下调第一套商业个人住房贷款利率，将下限从不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率）调整为LPR-20BP；去年9月，央行、中国银行业保险监督管理委员会发布通知，决定分阶段实施差异化住房信贷政策。2022年6月～2022年底前，8月份新建商品房销售价格环比、同比下降的城市，首套住房商业性个人住房贷款利率下限分阶段放宽，当时有23个大中城市“入围”。

此外，5年以上LPR累计下调35个基点，许多城市实施了低于LPR20个基点的第一套房最低抵押利率（4.1%），部分合格城市降至4%以下，大部分第二套房保持在4.9%左右。自去年9月以来，武汉、清远、江门、济宁等城市降低或取消了第一笔抵押贷款利率的下限。据贝壳研究所统计，截至2022年11月18日，监测范围内的第一笔抵押贷款主流利率已进入“3时代”，其中二线城市6个，三、四级城市12个。

高频调整或正常

央行表示，住房贷款利率政策与新住房价格趋势、动态调整，有利于支持城市政府科学评价当地商品房销售价格变化，“城市政策”充分利用政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成长期机制支持房地产市场稳定健康运行。

以江西省九江市人民政府1月18日发布的公告为例，通知宣布将九江市首套住房商业个人住房贷款利率下限调整为LPR-30BP，自公告第二天起实施。如果新建商品房销售价格在后续评估期（上季度末至本季度第二个月为评估期）环比和连续三个月同比上涨，则从下季度开始，全国首套商品房贷款利率下限将恢复。

1月27日，广东移动政府服务平台“广东省麻烦”披露肇庆、韶关、湛江、惠州、云浮、江门第一抵押贷款利率调整，6个城市自1月18日起取消第一抵押贷款利率下限，许多城市强调后续评估期间房价变化可能导致利率调整的可能性。其中，江门市还强调，取消利率下限后，各银行可以独立决定首套住房贷款利率。去年10月1日至12月31日，主要商业银行首套住房贷款利率降至3.9%的历史低点。

根据贝壳研究所的数据，今年1月，全国100个城市首套房主流利率平均为4.1%，环比上升1BP，两套平均为4.91%，环比持平，同比下降146BP和93BP。一线城市房贷利率最高，第一套平均4.6%，第二套平均5.13%；二线城市第一套房贷利率平均为4.07%，三四线城市平均为4.08%，同比下降最大。

预计增量调整会出现分歧

在许多机构人士看来，动态机制实际上是在9月份定期调整差异化住房信贷政策。信达证券房地产行业首席分析师江玉辉认为，这一政策信号预计将扭转购房者的情绪预期，继续降低抵押贷款利率，降低购房成本，预计将提振购房者的购房意愿和需求方。

从2022年居民中长期贷款数据持续低迷，以及居民存款高、储蓄意愿高、提前还款倾向，去年居民购房意愿继续处于低谷。此外，根据央行发布的问卷调查结果，去年第四季度居民的房价预期仍相对悲观。信达证券宏观首席分析师谢云良认为，居民预期疲软和需求收缩的压力仍然相对较大。

根据克而瑞房地产研究中心的数据，疫情开放后的第一个春节假期，虽然三四线返乡房地产初见端倪，但总体上很难挽回交易的下滑。同时，交易同比下降14%，较疫情前2019年下降30%以上。此外，根据中指研究所各地分析师调查的数据，北京、杭州、成都、西安等重点城市的平均访问量较去年春节有所提高，但购房者观望较多，实际交易普遍较少。

1月20日，全国银行间同业拆借中心发布的最新LPR报价显示，一年期品种报3.65%，五年期以上品种报4.30%，连续五个月保持不变。东方金城首席宏观分析师王青认为，1月5日以上LPR报价未下调，背后可能存在近期银行边际资本成本快速上升、财政支持房地产16项政策实施效果观察期，为支持房地产市场尽快稳定复苏，短期内5年LPR报价仍有下调空间。

但也有观点指出，考虑到信贷需求复苏、银行息差压力增加等因素，LPR的下行空间和动力可能不足，需要降息帮助。中信证券首席经济学家也明确指出，住房贷款利率动态调整制度建立后，居民购房信贷成本大幅降低，短期LPR调整的必要性降低，但在今年后续MLF降息等宽货币力量下，LPR有降低的空间。

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